 КОРИСНІ ПОСИЛАННЯ |
 notar_kom@ukr.net |
 ПЕРЕВІРКА ІДЕНТИФІКАЦІЙНОГО НОМЕРУ |
Опубліковано: 15-12-2014
За результатами семінару проведеного Нотаріальною палатою України 07 листопада 2014 року в місті Кіровограді пропонуються тези доповіді лектора - приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Чуєвої Олени Дмитрівни на тему "Попередній договір".
Попередній договір в цивільному обігу знайшов своє відображення у Цивільному кодексі України 2003 року. Саме ч. 1 ст. 635 цього кодексу передбачено, що “Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.”
Отже предметом попереднього договору є саме укладання у майбутньому основного договору на умовах та у строки, визначені попереднім договором. Між тим, на практиці, нотаріуси не завжди правильно визначають предмет такого договору у його тексті зазначаючи: “Продавець зобов'язується продати, а покупець купити строк до ---- року ---- майно.” Між тим вказане формулювання характеризує предмет іншого договору, тобто договору купівлі-продажу, що витікає зі змісту ст. 655 Цивільного кодексу України.
Визначаючи ж предмет попереднього договору сторони повинні керуватися саме ст. 635 ЦКУ. Тобто в предметі такого договору зазначається: “Ми, сторони, зобов’язуємось у майбутньому, в строк до 18-00 години ........ дві тисячі чотирнадцятого року, укласти договір купівлі-продажу нерухомості (основний договір) у встановленій законом формі та на умовах, визначених цим договором”.
Істотною умовою попереднього договору є строк укладання основного договору, який повинен бути зазначений у попередньому договорі. Що стосується правовідношень між суб'єктами господарювання, які регулюються Господарським кодексом України, то згідно ст.182 цього кодексу, строк, в який повинен бути укладений основний договір, не може перевищувати одного року. До того ж, слід відмітити, що ця стаття ГК передбачила можливість звернення до суду про примушення укладання основного договору, якщо одна із сторін, одержавши проект основного договору, ухиляється від його укладання.
У попередньому договорі повинні міститися умови про предмет основного договору, а також інші умови, за якими сторони вже досягли згоди, а саме: про ціну, порядок передачі об'єкту, місце та час нотаріального оформлення договору, порядок несення витрат, пов'язаних з нотаріальним посвідченням основного договору та т. і.
Чи може посвідчуватись такий договір без підтвердження права власності на нерухоме майно особи, яка буде здійснювати у подальшому продаж цього майна?
Попередній договір являє собою організаційну угоду, яка не впливає на правовий режим майна, яке буде предметом основного договору. В зв'язку з чим укладання попереднього договору щодо чужого майна, майбутнього або іншого майна, на яке сторона не володіє необхідним юридичним титулом, не призводить до його нікчемності. Навпаки, конструкція попереднього договору розрахована саме на такі випадки та сприяє швидкому входженню майна в цивільний правообіг.
Якщо припустити, що нотаріус при посвідченні попереднього договору повинен вимагати всі ті документи, які необхідні при укладанні основного договору, то тоді втрачається сенс попереднього договору. Адже на практиці необхідність укладання попередніх договорів і виникає у випадку, коли з якихось причин основний договір не може бути укладений у цей час (не оформлена спадщина, не одержані документи про право власності на новозбудоване майно та т.і.). Тобто, якщо нотаріусу надаються всі документи, необхідні для укладання основного договору, то, відповідно, логічно було б посвідчити не попередній, а основний договір.
Чи потрібно при посвідченні даного договору вимагати згоди подружжя як зі сторони Продавця так і зі сторони Покупця?
Оскільки, як зазначалося вище, укладання попереднього договору не приводить до виникнення, припинення або переходу прав на майно, то і надання згоди другого з подружжя на укладання саме попереднього договору не потрібно, бо згідно ст. 65 Сімейного кодексу України, така згода вимагається на розпоряджання майном, що є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя. У разі, коли за домовленістю сторін під час укладання попереднього договору покупцем вноситься сума авансу в рахунок майбутніх платежів за основним договором, і ці гроші є спільним майном подружжя, то згоду іншого з подружжя покупця вимагати потрібно. Але у цьому випадку більш правильним було б вимагати згоду на укладання основного договору, надання якої при укладанні договору купівлі-продажу повторно не вимагається.
Чи може у договорі зазначатись що він припиняє силу такого-то числа?
Згідно ч. 4 ст. 635 Цивільного кодексу України зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Отже само по собі настання строку, обумовленого попереднім договором для укладання основного договору, припиняє його дію у разі, якщо ні одна із сторін не заявить про дійсність своїх намірів на укладання основного договору. Тому зазначати відповідну умову у попередньому договорі немає сенсу.
Яка валюта має зазначатись у такому договорі (чи в доларах, що еквівалентно гривні, чи навпаки, чи взагалі тільки в гривні)?
Згідно зі статтями 524, 533 Цивільного Кодексу України зобов'язання має бути виражене в грошовій одиниці України - гривні. Сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобов'язання в іноземній валюті. Грошове зобов'язання має бути виконане в гривнях.
Якщо в зобов'язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті в гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом. Використання іноземної валюти, а також платіжних документів в іноземній валюті при здійсненні розрахунків на території України за зобов'язаннями допускається у випадках, порядку та на умовах, встановлених законом.
Чи потрібно перевіряти заборони для такого договору?
Як зазначалося вище, в зв'язку з тим, що попередній договір не носить характеру договору щодо розпорядження майном, то і перевіряти наявність та/або відсутність заборон та інших обтяжень на предмет договору не потрібно. Між тим, для того щоб упевнитися у відсутності перешкод для укладання основного договору, нотаріусом можуть бути вчинені дії щодо перевірки обтяжень та обмежень. Але наявність таких обмежень не є підставою для відмови у посвідченні попереднього договору. Адже на час укладання основного договору вказані обмеження можуть бути припинені.
Чи необхідно перевіряти права користування м/л, н/л відповідно до ст. 12 Закону про безпритульних?
Оскільки ст. 12 Закону України “Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей” встановлений обов'язок вимагати згоду органу опіки та піклування для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, а попередній договір не є таким правочином, оскільки предметом попереднього договору є укладання у майбутньому основного договору на умовах, встановлених попереднім договором, то таку згоду вимагати нотаріусу немає потреби.
Чи може у цьому договорі передбачатись відповідальність сторін за не укладення договору купівлі-продажу або прострочення його укладення?
Ч. 2 ст. 635 Цивільного кодексу України встановлено, що сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Декілька інакші наслідки неукладання основного договору встановлені ст. 182 Господарського кодексу України, якою передбачена можливість вимагати укладення основного договору в судовому порядку у випадку, якщо друга сторона, одержавши проект основного договору, ухиляється від його укладення. Ця відмінність істотним чином впливає на правовідносини сторін у разі порушення зобов’язань по укладанню основного договору.
Встановлена Цивільним кодексом України вимога щодо наслідків ухилення однієї із сторін від укладення основного договору, є ключовою при визначенні можливості застосування до сторони, що порушила зобов'язання, встановлене попереднім договором, штрафних санкцій, оскільки данною нормою імперативно встановлений ліміт відповідальності сторони у вигляді відшкодування збитків або (якщо це прямо встановлено договором або актом цивільного законодавства) без відшкодування. Така позиція законодавця обумовлюється природою попереднього договору, що передбачає тільки лише зобов’язання сторін укласти в певний термін основний договір, і при цьому не містить можливості спонукання другої сторони до укладення основного договору. За таких обставин правовідносини сторін не потрапляють під визначення зобов’язання, наведеного в ст. 509 цього ж кодексу (правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов’язана вчинити на користь іншої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку), і виконання якого може бути забезпечено штрафними санкціями. Очевидно на цьому і ґрунтується судова практика в даному випадку йдучи по шляху стягнення доведених збитків, а також повернення всього отриманого за попереднім договором (будь-які суми передані за попереднім договором у цьому випадку визнаються авансом). При цьому суди відмовляють у стягненні штрафних санкцій у вигляді пені (штрафу), оскільки застосування подібних наслідків не передбачено відповідними нормами цивільного законодавства України.
Попередній договір не містить можливості спонукання другої сторони до укладення основного договору, тому правовідносини сторін не потрапляють під визначення зобов’язання, наведеного в ст. 509 ЦК.
Яке держмито за таким договором (чи з усієї суми договору чи тільки з тієї, яка фактично передається при посвідченні договору)?
Відповідь на це питання міститься у листі, тест якого наводиться нижче.
ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ УКРАЇНИ
ЛИСТ
28.04.2007 р.
N 2119/К/17-0315 N 8727/7/17-0317
Про справляння державного мита
Державна податкова адміністрація України розглянула Вашого листа від 12.04.2007 щодо порядку справляння державного мита при укладанні попередніх та основних договорів купівлі-продажу нерухомості і повідомляє.
Справляння державного мита в Україні регулюється Декретом Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 року N 7-93 "Про державне мито" з відповідними змінами і доповненнями (далі - Декрет). Порядок його обчислення та сплати - Інструкцією про порядок обчислення та сплати державного мита, яка затверджена наказом Головної державної податкової інспекції України від 22 квітня 1993 року N 15 і зареєстрована в Міністерстві юстиції України 19 травня 1993 року за N 50 (далі - Інструкція).
Статтею 1 зазначеного Декрету встановлено, що платниками державного мита на території України є фізичні та юридичні особи за вчинення в їхніх інтересах дій та видачу документів, що мають юридичне значення, уповноваженими на те органами.
Перелік найменувань документів і дій, що сплачується державним митом, наведено у статті 2, а розміри ставок державного мита - у статті 3 Декрету.
Відповідно до статті 635 Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ) попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Обов'язкове нотаріальне посвідчення попереднього договору законодавством не передбачено і провадиться лише за згодою сторін.
Згідно із підпунктом "е" пункту 3 статті 3 Декрету за нотаріальне посвідчення договорів, які не підлягають оцінці, державне мито справляється у розмірі 0,05 неоподатковуваного мінімуму доходів громадян.
Відповідно до статті 657 ЦКУ договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Нотаріальне посвідчення договорів про відчуження житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням указаного майна (ст. 55 Закону України від 2 вересня 1993 року N 3425-XII "Про нотаріат" (Далі - Закон N 3425-XII)).
За посвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, кімнат, дач, садових будинків, гаражів, а також інших об'єктів нерухомого майна, які перебувають у власності громадянина, що здійснює таке відчуження, згідно з підпунктом "а" пункту 3 статті 3 Декрету державне мито справляється у розмірі 1 відсоток суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, з урахуванням пункту 48 Інструкції.
Згідно із статтею 628 ЦКУ сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.
З огляду на зазначене, при укладанні попереднього договору одним з його елементів може бути положення про сплату покупцем відповідно до ст. ст. 570 - 571 ЦКУ сум авансового платежу (завдатку) в рахунок сплати продавцю обумовленої суми договору.
За нотаріальне посвідчення змішаних попередніх договорів державне мито має справлятися згідно з підпунктом "д" пункту 3 статті 3 Декрету як з договорів, що підлягають оцінці.
При укладанні та нотаріальному посвідченні основного договору купівлі-продажу нерухомості державне мито, сплачене за нотаріальне посвідчення попереднього змішаного договору, поверненню не підлягає, проте зараховується до сплати суми державного мита за нотаріальне посвідчення основного договору, якщо у такому основному договорі сторони здійснюють посилання на укладений попередній договір та зазначають суму вже сплаченого авансового платежу (завдатку).
Одночасно повідомляємо, що відповідно до статті 31 Закону N 3425-XII приватні нотаріуси за вчинення нотаріальних дій справляють плату, розмір якої визначається за домовленістю між нотаріусом та громадянином або юридичною особою. Крім того, Указом Президента України від 10 липня 1998 року N 762/98 "Про впорядкування справляння плати за вчинення нотаріальних дій" встановлено, що розмір плати, яка справляється за вчинення нотаріальних дій приватними нотаріусами, не може бути меншим від розміру ставок державного мита, яке справляється державними нотаріусами за аналогічні нотаріальні дії.
Заступник Голови С. І. Лекарь
Помітили помилку в тексті? Будь-ласка, виділіть текст та натисніть Ctrl+Enter. Ми вдячні Вам за допомогу.
